O ITBI deve ser cobrado com base no Valor Venal do Imóvel, ou da sua venda, aquele que for maior.
Ocorre que, na prática, alguns municípios criaram o chamado “valor venal de referência” e o contribuinte pode acabar pagando valor maior do imposto naqueles casos em que o valor efetivo da venda é inferior ao valor venal.

O que é o ITBI?
O ITBI é o “Imposto sobre a Transmissão de Bens de Imóveis” devido ao Município, pago quando há transferência da titularidade do imóvel para outra pessoa.
O pagamento desse imposto é requisito para a transferência de propriedade de bem imóvel.

O que é o Valor Venal do Imóvel?
É o valor do imóvel calculado por meio de estimativa do Município.
O poder público calcula esse valor por meio de uma fórmula que considera a área do terreno, o valor unitário padrão residencial com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV), a idade do imóvel, dentre outros requisitos.

Como saber se estou pagando valor maior do que o devido?
A cobrança ilegal do ITBI surge porque o ente público, muitas vezes, ao invés de utilizar o valor de venda do imóvel para calcular o imposto, utiliza o valor venal de referência, o qual é superior.
Em alguns casos, esse valor venal de referência aumenta em 100% o valor do imposto devido.
Se você quer fazer a comparação para identificar se o valor está correto basta verificar qual o valor da venda e o valor adotado para a base de cálculo do ITBI.

Por que a cobrança através do Valor Venal de Referência é errada?
Em março/22 o Superior Tribunal de Justiça definiu que o cálculo do ITBI será́ feita com base no valor da transação declarado pelo contribuinte, não podendo ser com base em um valor sugerido unilateralmente pelo Município.
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais do mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU. O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor do mercado, e somente pode ser afastado pelo fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do CTN).

Já paguei o valor indevido, o que fazer?
É possível requerer judicialmente a restituição da diferença entre o valor pago e o valor correto, caso o pagamento tenha sido realizado nos últimos 5 anos.

Quer analisar se pagou à maior? Entre em contato agora mesmo, pois estamos prontos para te ajudar!